2020年06月21日

コロナ禍の家賃保証会社への影響について

Casaの2020年度1Q決算(2020年2〜4月)が6月12日に発表されました。
決算の概要については、下記の記事にまとめていますのでご覧下さいね。
第一四半期は繁忙期なので売上は伸びるものの、仲介会社への支払手数料を一括計上するため利益面では低調になります。しかしながら今期はいきなり赤字スタートとなり、サプライズな展開となりました。とはいえ、株価の反応はちょっと下げ過ぎではないかと感じます。
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3月下旬前後の底値から徐々に戻ってきたのに、12日(金)の1Q決算発表後は窓を空けて下落し、その後もだらだらと下げています。
赤字になったとはいえ一時的な赤字であれば、ここまで悲観して下げるのは過剰反応だと思い、連日買い増ししているのですでに満腹を通り越し、消化不良を起こしています(笑)
今年の4月、5月は多くの会社が大なり小なり業績に影響を受けているはずで、今後発表される四半期業績は減益になったり赤字転落する会社が続出すると思います。その度に株価は売り込まれるのでしょうか?経済活動が大幅に止まってしまったわけで、直近の四半期業績が悪いのはやむを得ないと思います。
もちろん業績悪化が長く続く会社、しばらく続く会社もあるでしょうし、一時的な影響で終わる会社もあるので、企業ごとの影響度合いを見極める必要はありますが、もう少し中長期の視点で投資判断する投資家が増えるといいのにと感じます。

この記事では上場している家賃保証会社の業績を比較しながら、家賃保証業界へのコロナの影響について考えてみたいと思います。
今年の3月決算企業では、今期の見通しを未定とする会社が続出していますが、家賃保証業界は各社とも今期計画を出しています。年間保証料というストック的な売上があるので、他業界よりは見通しを立てやすいという要因はありそうですが、今後の成長に自信がある表れのような気もします。
他業界ではコロナの影響を織り込んで減益決算を出した会社は叩き売られて、未定として発表しなかった会社は株価的には無風状態という、意味不明というか短絡的な値動きになっていて、IR担当者からすると無理して業績予想など出したくない!という感じになっていますよね^_^;

まずは各社の今期計画も含めた業績推移を見てみます。
Enはイントラスト(7191)、JLはジェイリース(7187)、Anはあんしん保証(7183)
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今期計画を発表したのは5月中旬ですが、各社ともその時点でのコロナの影響は織り込んで計画しています。(Casaは決算が2ヵ月ずれているので、3月初旬に発表した計画ですが、6月12日発表の1Q決算でも通期計画は据置き)
データが遡れる2010年度以降、各社とも順調に売上を伸ばしてきており、今期は民法改正の追い風もあって、コロナの影響を受けつつも売上は伸びる計画になっています。伸び方は微妙に異なるようですが^_^;
Casaは今期売上100億円超えの計画になっています。家賃保証業界で売上100億円規模の会社はCasaを含めて4社しかないので、業界大手の一角を占めています。他の3社は2015年度頃まではあまり差がありませんでしたが、ジェイリースが全国展開を進めて売上規模を伸ばしてきています。しかしながら下記のグラフの通り、利益面では最下位で赤字になる年もあるなど低調に推移しています。元々九州地盤の会社で、売上を伸ばすために市場の大きな関東圏などに後発で参入しているので、けっこう無理をしているのかな〜と思っています。

売上は右肩上がりの一方で、経常利益の推移はかなりばらつきがあります。
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2014年くらいまでは、Casa以外は低調に推移していましたが、イントラストはビジネスモデルを転換して利益を伸ばしてきています。
Casaも家賃が支払えなかった方への対応方法を見直したことで一時的に利益が低下しましたが、徐々に回復してきています。
今期は若干伸びは鈍るものの、Casaとイントラストは増益、あんしん保証は微減益、ジェイリースは何度も過年度決算修正を行って利益を見直しているので、決算や計画値についての信頼性が低くて、増益を見込んでいるものの実態がどうなのかはよく分かりません。
売上は凄く伸びているのに、毎年赤字すれすれの利益しか出せないので、かなり無理をして契約を取っているのかなと感じています。

経常利益率をみると、今期は各社とも若干低下する計画になっています。
民法改正の追い風などで売上は伸びるものの、コロナの影響で家賃の立替も増加が見込まれるので、貸倒引当金を積み増している影響が出ていると思います。
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ここまででは、各社とも通期ではコロナの影響はあまり無いと見ているようです。ただ中間期ではコロナの影響を織り込んで、利益水準が低くなっています。夏頃まではコロナの影響で家賃の立替なども増加するが、公的支援制度の支給も開始されるので、通期では挽回可能という認識の様です。
Casa以外の3社は、7月下旬以降に1Q決算が発表されますので、Casaと2ヵ月の時間差でどのような数値が出てくるのか?通期の計画を見直すのか?コロナの影響についてどのようにコメントするのか?注目ですね。

利益に大きな影響を与えるのは立替家賃の発生額・発生率ですが、四半期推移は下記の通りとなっています。
基本的に保有契約件数が増えれば、比例して立替家賃発生額(求償債権)も増加していきます。
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Casaは4月末、その他3社は3月末の数値です。
3月末まではジェイリース以外は立替家賃に異常は見られないので、4月に緊急事態宣言が出て4月中旬以降家賃の立替が増加するなど事業環境が一変したのだろうと思います。
Casaは3月16日に宮地社長のメッセージをリリースしていて、事業への影響は予想されるが、全社一丸となって難局を乗り越えていく、契約者の方々もサポートしていく、と力強く語っています。
4月8日にも、新型コロナウイルス感染拡大に伴う影響についてリリースを出していて、現時点では影響は軽微という認識でした。影響は軽微だと思っていたのに、ふたを開けてみたら赤字だったというのが、現状の株価下落の主因だと思います。影響が軽微というのは四半期業績への影響というより、今期業績に対する影響は軽微という認識だったのかもしれませんね。

イントラストは4月9日と6月12日にリリースを出していて、先週のリリースでは、
6 月 12 日現在、新型コロナウイルス感染症による業績への影響は予想の範囲内で進捗しております。足元の家賃の滞納発生率や回収率にも想定との大きな乖離は見られません」ということなので、Casaと同じようなコメント内容です。来月末にどのような1Q決算が出るのか気になりますね。1Qも順調に成長を続けるのか?1Qは落ち込むが2Qで挽回して成長路線継続なのか注目ですが、あまり1Q業績に期待しすぎない方が良さそうです^_^;
イントラストは売上の半分がソリューション事業というビジネスモデルなので、他社より直接的なコロナの影響は小さいと思います。
ジェイリースとあんしん保証はコロナの影響についてのリリースは出していないようです。事業に大きな影響がないから出していないのかもしれませんが、投資家としては経営トップからなんらかのメッセージを出してほしいなと思います。
<追記>ジェイリースは6月1日に出した、当社株式の時価総額に係る猶予期間の解除に関するお知らせの中で、コロナの影響についても言及していました。こういった分かりにくい情報開示姿勢は改善してほしいと思います。
5月の新規保証申込数は前年同月と同水準まで回復しており、債権管理面においても代位弁済立替金の発生率や回収率に特段の悪化等は生じておらず、順調な業績推移となっております、ということでイントラストと同じような認識の様です。

各社の1Q決算が揃わないと状況は把握できませんが、1Qはコロナの影響を受けるものの、2Qや通期では影響は軽微という現状認識なのかなと思います。

上記の求償債権を保証残高で割った求償債権比率(立替発生率)の推移は下記の通りです。
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Casaは4月末で9%近くに上昇、他社は3月末の数値なので横ばいで推移しています。
ジェイリースは求償債権額が開示されていなくて、代わりに決算説明資料に家賃立替発生率が掲載されています。利益率が一番低いジェイリースが立替発生率がこんなに低いのは永遠の謎です。たぶん定義が他社とは異なっているんだろうなと思います。
独自指標とはいえ1Q以降どのように推移するのかは注目ですね。

基本的には、各社とも1Q決算では求償債権が増加して利益は低調になるものの、2Q以降で挽回して、通期では民法改正の追い風がプラスに働くという感じかなと思っています。

最後にコロナが家賃保証業界に与える中長期的な影響について考えてみたいと思います。
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申込件数のトレンドは増加傾向にあり、Casaの保証残高も順調に増加しています。
民法改正による増加傾向に加えて、コロナの影響で一時的に家賃が払えない人が増加したことで、家賃保証会社の存在意義は賃借人、賃貸人、管理会社ともに高まったのではないかと感じます。
家賃保証会社が一時的に立替えたことで、コロナ禍でも大家さんは家賃を受け取れたわけですし、賃借人も住み続けることができます。管理会社も督促などの余計な仕事が発生しないので、有難いことだと思います。一時的に立替えている家賃をきちんと回収できないと、今後家賃保証会社が大変なことになるわけですが^_^;

昨年のイントラストの株主総会で、管理会社が家賃保証会社を選ぶ際に一番重要視しているのは、家賃保証会社の信用力だと言っていました。保証会社なので信用力が重要なのは当然ですが、もし家賃保証会社が破綻してしまうと保証契約が無くなってしまうので、新たな保証会社を探すなど現場は大混乱になります。
平常時であれば手数料のバックが多い会社や審査が早い会社というのも選定のポイントになるかもしれませんが、非常事態を経験するとやはり信用力が一番大事だと痛感するのではないでしょうか?
コロナ禍を経て家賃保証会社もより信用力が重要視されるようになり、財務基盤の強固な上位企業に徐々に集約されていくのではないかと感じます。業界大手の全保連が東証1部上場目指すというニュースも出ていますが、家賃保証会社大手で上場しているのはCasaだけという異常な状況も徐々に変わっていくのかもしれませんね。

ジェイリースは5月25日に、中国最大規模の決済サービスプラットフォーマーであるLakala Paymentとの業務提携を発表しています。ジェイリースは株主資本比率が8.3%と非常に脆弱なので、コロナを契機に今後は資本増強などで徐々に中国系の会社になっていくのかもしれません。
それにしても中国の決済サービス大手と言えば、アリペイとWeChatPayしか思い付かないんですが、Lakala Paymentとはどんな位置付けの会社なんでしょうか?

今までは連帯保証人制度などの個人保証から、保証会社への切り替えで業界全体として伸びてきましたが、今後は各社の経営戦略や理念の違い、積み上げてきた事業基盤の差などから優勝劣敗が進んで行く気がします。
上場企業は信用力では有利ですが、コンプライアンスをより重視しないといけないので、債権回収などコンプライアンスが制約になる部分もあると思います。
大手の非上場会社も含めて、今後どのような戦略を打ち出し、それが業績にどのように影響してくるのか、今後も見守っていきたいと思います。
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posted by アイル at 22:31| Comment(0) | 銘柄分析 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月20日

Casa2020年度1Q決算分析

Casaの2020年度1Q決算(2020年2〜4月)が発表されました
第一四半期は繁忙期なので売上は伸びるものの、Casaは仲介会社への支払手数料を1Qに一括計上するため利益面では低調になります
しかしながら今期はいきなり赤字スタートとなり、サプライズな展開となりました。
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(2Qと通期計画は据え置いているので、上記グラフの2Qは計画値になります。住居確保給付金等が支給されてCasaが立替えている家賃が回収されれば、上記のような業績推移になりますが、支給が遅れれば3Qまで影響が残る可能性はありそうです)
コロナ禍の影響で家賃の立替が増え(求償債権の増加)、貸倒引当金を積み増したことが赤字転落の原因ですが、3月末頃まではコロナの影響はそれほど大きくないという認識だったので、緊急事態宣言が出された4月以降に事業環境が悪化したようです。
それでも決算説明資料を見ると、1月以降の滞納発生率は下記の通りで、それほど悪化しているわけではないですし、滞納発生率に大きな変化は見られないと書かれています。
 1月 10.6%、2月 11.1%、3月 10.9%、4月 11.1%、5月 11.5%
以前の説明でも、毎月10%程度は家賃の引き落としができなくて立替が発生するが、新規契約時の口座登録ミスや残高不足などが主な原因で、立替分の9割程度はすぐに回収できると聞いています。
今回はこれらの通常要因に加えて、コロナの影響で収入が途絶えるなどして家賃の支払いができない方が増えています。家賃の立替が発生した方には公的支援制度の案内を行い、家賃の支払いを猶予しているので、一時的に立替家賃の回収率が低下して求償債権が増加しています。
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求償債権が増加すると、立替家賃を回収できないリスクに備えるため貸倒引当金を積み増す必要があり、上記グラフの通り貸倒引当金も増加しています。
通常であれば求償債権も貸倒引当金も、保証残高の伸びに比例して増えていきますが、今回は緊急事態宣言で経済活動が大幅にストップするという状況となり、保証残高の伸び以上に求償債権が増加しています。
保証残高の伸びは上記グラフの通り順調に増加しています。

保証残高の元となる契約件数の推移は下記の通りです。
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コロナの直撃を受けても1Qは繁忙期なので、民法改正の追い風もあって新規契約件数は順調に増加しており、前年同期を上回っています。
保有契約件数も積み上がってきていて、安定収益である年間保証料の増加につながっています。

次に売上原価と販管費の推移を見てみます。
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Casaは賃貸経営をIT化するためにシステム開発を進めており、これらの先行投資を行っているので販管費が増加していますが、売上も伸びているため販管費率ではほぼ横ばいとなっています。コロナ対応で開発してきたわけでは無いですが、下記の決算説明資料に書いてある通り、管理会社向けサービスやSmart withは今月以降順次リリース予定となっています。
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さらに自主管理大家さん向けの賃貸経営支援システムCOMPASSの開発も進めています。
こうしたシステムが稼動開始し、プラットフォーム事業が伸びてくれば、不動産テック企業としてCasaの評価も変わってくると思います。

販管費は先行投資を行いながらも一定範囲に抑えられていますが、一方で売上原価は大幅に上昇して赤字の主因になっています。
売上原価率が前年同期37%に対して今期は53%と16ポイントも悪化しているので、赤字に転落するのもやむをえません。
Casaの場合1Qは利益率が低いという季節要因も赤字になった一因ではあります。
売上原価の内訳毎の推移を見れば、コロナ禍による貸倒引当金の積み増しが赤字の要因であることは一目瞭然です。
通常であれば5億円程度の予定が9億円も計上することになったので、1Qは赤字になりました。
紹介手数料は増えていますが、上記グラフの通り新規契約件数も伸びているので、想定の範囲内だと思います。
訴訟費用は4Qに増加しましたが1Qは減少し、低位で推移しています。
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今回の赤字の原因はコロナ禍による家賃立替の増加であり、Casaの経営理念でもあるお客様に寄り添った対応で、立替家賃の回収より給付金制度の申請サポートなどに優先的に取り組んだ結果だと思います。
給付金制度は開始当初は申請が殺到して、それがニュースになるくらいでしたが、体制整備が進んでスムーズに支給されるようになれば、Casaの立替家賃の回収が進むことになり、求償債権の減少と貸倒引当金の戻し入れによる売上原価の減少という形で、業績に寄与してきます
2Q末は7月なので、7月末までにどの程度戻ってくるかは分かりませんが、今後は徐々に通常モードに戻ってくると思います。

今回のコロナ禍は、他の家賃保証会社にも同様の影響を与えており、拡大路線で顧客属性が低い会社、管理会社へのキックバック比率が多い会社、規模が小さく体力の劣る会社などはより大きな影響を受けていると思います。
家賃保証会社がコロナ禍の影響を一時的に受け止めたことで、管理会社や自主管理大家さん、そして入居者の方々は家賃保証のありがたさを痛感したのではないでしょうか?
逆に家賃保証会社が破綻してしまうと、こうした保証もなくなってしまうので、コロナ後の世界では家賃保証会社の選別も一層進むのではないかと思います。
そんなことを考えながら各社の戦略を比較するのも面白いと思います。

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posted by アイル at 01:37| Comment(0) | 銘柄分析 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月16日

初めてのオンライン勉強会を開催しました!

6月14日(日)に中央自動車工業のオンライン会社説明会を開催しました。
100名を超える多くの皆さまに参加いただき、本当にありがとうございました。
オンラインなので名古屋も東京も関係ないですが、コロナの影響もあって名古屋勉強会としては半年振り、東京勉強会からも4ヵ月ぶりの開催になります。
緊急事態宣言は解除されたとはいえ、まだ大人数の集まる勉強会には抵抗がありそうなので、今回はZOOMを利用したオンライン配信での開催となりました。
今回は中央自動車工業さんにお邪魔して、本社の会議室からの配信となりましたが、配信している現場からは皆さんに映像が届いているのかもよく分からず、対面ではないので反応も分からないなか、淡々と(笑)説明会が行われました。
事前に心配していたのは、配信トラブルが無いか、皆さんからZOOMがうまく使えない!などの問い合わせが殺到しないか、いつものように多くの質問が集まるか?の3点でしたが、結果としては大きなトラブルもなく、質問も予定時間をオーバーしそうなくらい集まり、大成功だったと思います。
参加者の皆さんにアンケートをお願いしており、現時点で80件以上の回答を頂いていますが、拝見させていただくとオンライン勉強会はとても良かったという声が大部分でした。
将来的にはオンライン配信も併用していきたいな〜とは思っていましたが、コロナの影響で急遽オンライン配信に対応することになり、結果的にはより参加しやすい勉強会になったと思います。
まだご回答頂いていない方も、ぜひアンケートにご協力をよろしくお願いします
次回6月28日(日)の東京勉強会は、今まで通り会議室で行うリアル勉強会ですが、ZOOMでのオンライン配信も併用したハイブリッド型で開催します。ハイブリッド型も初めてのチャレンジですが、次回の勉強会が問題なく運営できれば、今後はこのハイブリッド型を基本として開催していきたいと思っています。
現時点の申込み状況は、4割程度が会場参加、6割がオンライン参加となっています。
詳しくはこちらの案内をご覧ください。
https://ws.formzu.net/fgen/S16555551/

オンライン参加のメリットは、
場所を選ばず参加できる
 今回は北海道や九州、海外からも参加いただきました
育児中などで外出しにくい人も勉強会に参加できる
会場まで行く交通費・移動時間がかからない
チャットに質問を書く形式だったので質問しやすかった
などの声をいただいています。

一方でデメリットとしては、
時々音声が聞き取りにくくなった
話す人によって音量が異なっていて聞き取りにくかった
表情などが分かりにくいので、やはり対面の方が経営者の熱意を感じられる
チャットに書き込みではなく、直接質問したかった
休憩時間に雑談ができないのはさみしい
懇親会がないのが残念
などの声をいただいています。

数人の方から聞き取りにくいことがあったと回答いただきましたが、大部分の方からは良く聞こえたと評価頂いており、安心しました。
次回はハイブリッド型での開催ですので、雑談や懇親会も楽しみたい人は会場参加いただければデメリットはなくなります。
遠方の方や会場参加が難しい方は、オンライン配信併用なので参加しやすくなり、メリットを享受していただけます。対面の方が質疑応答が盛り上がると思いますし、会場の雰囲気がオンラインでも伝わると思うので、オンライン参加でもより臨場感を感じて頂けるのではないかと思います。
次回もまだ試行錯誤段階ですが、今月の2回の勉強会運営を通じてノウハウを蓄積して、より良い勉強会にしていきたいと思っています。
皆さまからのご意見や要望もお待ちしていますので、アンケートやメールなどでお寄せ下さいね。

アンケートでいただいたご意見について、現時点での考えを簡単に回答させていただきます。
Q1 LINEPay以外の入金方法も検討してほしい
以前は他の送金サービスも利用していましたが、サービスが停止となり現状はLINEPayのみになっています。paypayも出金ができるようになった様なので、paypayは加えてもいいかなと思っています。クレジットカード決済は個人ではちょっと無理だと思います^_^;
銀行振込みには抵抗感があるので、現状では対応の予定はありません。
便利な送金サービスがあれば、ぜひご意見をお寄せくださいね。

Q2 申込み後の返信や入金後の返信をもう少し早くしてほしい
ある程度件数がまとまってからまとめて返信しているので、ご連絡が遅くなるケースもあり申し訳ありません。入金については、LINEが既読になれば確認済みだなと思っていただけると幸いです。

Q3 1社で3時間以上は長い。社長さんも大変だと思う。
質疑応答に対応頂く経営陣の皆さまには、長時間に渡る対応を申し訳なく思っていますし、一方でとても感謝しています。
通常の会社説明会だと、30〜45分ほど説明して、10分程度の質疑応答というケースが多いですが、それだと一方的な説明で終わってしまうように感じています。企業や経営者について理解を深めてもらうには、質疑応答を通じて対話を重ねることが重要だと思っています。私たちの勉強会では様々な視点からの質問が出てくるので、経営陣の方々も大変だと思いますが、会社側にも様々な気付きがあると思いますし、質疑応答を聞いている参加者の皆さんにもとても勉強になっていると思います。私たちの勉強会の特徴の一つですので、今後も質疑応答の時間は十分に取っていきたいと思っています。
以前に登場頂いている会社の場合は、説明時間を短くして1社2時間で2社登場いただくような形式でも開催しています。

今後も皆さんの声を活かしながら、より良い勉強会にしていきたいと思っていますので、今後ともよろしくお願いします。
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posted by アイル at 18:39| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする